社団法人 群馬県不動産鑑定士協会 不動産鑑定評価唯一の専門家

土地の価格は、隣りにある土地でも、間口・奥行・高低差等によって違いますし、土地の形状、道路付けの良さが悪ければ良い土地よりも価格が低くなるというように、様々な要因により異なっています。また、商業地、工業地、住宅地の違い、住宅地でも少し離れている場所にある等、所在している地域が異なれば価格水準そのものも異なってきます。

そこで、ある土地の価格を知りたい場合、一般に公表されている「地価公示」・「地価調査」からその土地の価格を調べてみると良いでしょう。

「地価公示」は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月下旬に官報で公示するものであり、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。
公示価格は、地価公示法に基づいて、土地鑑定委員会が、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、当該標準地の1�u当たりの正常な価格を判定しています。

「地価調査」は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年1回、各都道府県の基準地について不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査、調整し、毎年7月1日時点における正常価格を公表するものです。
これは、国が行う地価公示とあわせて一般の土地取引の指標ともなっています。

これらの地価は、都道府県庁、市役所、町村役場、図書館等に冊子が備え付けられており、そちらで閲覧できます。また、国土交通省のホームページ「土地総合情報ライブラリー」（平成17年12月現在）でもご覧になれます。

ある土地の価格を知りたい場合、まずその土地に近い地価公示標準地、地価調査基準地をいくつか探してみて下さい。標準地同士で価格が異なっていると思います。探し方は以下の点に留意すると良いでしょう。

（1）その土地がどの用途の地域に属しているか

標準地番号、基準地番号の分類に相当しています。「市町村名○○−●●」という形式で表示されていますので、○○の部分の数字で見分けて下さい。

• 住宅地域（用途番号は0（空白））
• 商業地域（用途番号は5）
• 準工業地域（用途番号は7）
• 工業地域（用途番号は9）
• 市街化調整区域内の宅地（用途番号は10）

住宅と店舗、住宅と工場等が混在している地域やもともと商店街だったところが住宅が増えて住宅地に移行している地域等、分類が難しいこともありますが、周辺の土地の利用の状況等の情報をもとに探してみましょう。

（2）その土地が都市計画法上のどの用途地域に属しているか

（1）は用途的な観点から、その土地の持つ特性に応じて分類されるのに対し、�Aは行政的な観点による現実の利用用途の違いを前提として定められているもので、利用用途の誘導といった側面を持つものです。
これは各市町村の都市計画担当部署（都市計画課、建設課等）で調べることができます。調べる土地から一番近くの地価公示標準地、地価調査基準地であれば用途地域も同じことが比較的多いでしょう。

さて、これで周辺の土地がどのくらいの価格なのかはある程度分かったと思います。

次に、調べようとする土地と、標準地・基準地の、地積、形状、前面道路の方位・幅員・道路種別、上下水道ガス等供給処理施設の整備の状況、最寄駅までの距離、建ぺい率・容積率の違い等を比較してみましょう。調べようとする土地おおよその価格が分かります。住宅地であれば、一般的に、道路の方位が北側よりも南側の方が価格が高い、幅員は広い方が価格が高い、供給処理施設がより整備されている方が価格が高い、最寄駅までの距離が近い方が価格が高い等、条件の違いにより価格が異なってきます。

また、ここで注意しなければならないのは、地価公示は毎年1月1日現在のものであり、地価調査は毎年7月1日のものである点です。価格は時期により変動しますから、売買したい時期等に合わせて少し修正を加えてみましょう。
調べる土地から近い地価公示標準地、地価調査基準地の本年の価格と前年の価格を比較してみて下さい。割合により、前年から価格がどの程度上昇または下落しているのかが分かります。これを参考に調べる土地の価格にも修正を加えて下さい。

これである土地の価格がどのくらいの価値があるかは調べることができました。この価格はいわゆる「正常価格」と呼ばれるものです。

しかし、実際の売買では、相続のために早めに処分したい等の売主側の事情、周辺に売買できる土地が少なく、どうしてもこの土地買いたいという買主側の事情、隣りの土地を持っている人が買うといった市場が限定されている場合、建物と一緒の売買で利用方法がある程度制約されてしまう場合等、様々な事情が取引に含まれる場合があり、正常価格よりも高い価格または低い価格で取引されることもあります。取引の内容についても、よく考慮して、判断すると良いでしょう。

相談で一番多いのが土地の価格を知りたいという相談です。今回の場合、一般的な土地価格の求め方と、狭い道路沿いにある土地についての場合と二つに分けて説明しましょう。

狭い道路沿いの土地について

まず、一般的な土地価格の求め方ですが、正式の鑑定評価では類似の土地取引の価格から求める比準価格、土地に賃貸建物を建てたと想定して収益面から求めた収益価格、周辺の農地価格から造成工事費や有効宅地化率等を考慮して求めた積算価格の三つの試算価格を調整して求めることとなっています。
しかしながら、簡易的に土地価格を求める方法には官報で公表されている地価公示価格や、都道府県で公表している地価調査価格。また、税務署の路線価格や市町村の路線価から求める方法などがあります。
市町村の規模や都市計画の状況等により地点数は異なりますが、毎年１月１日現在の価格を国が公表しており、近くに地価公示の地点があれば比較することにより自分の持っている土地の価格を求めることができます。
同様に都道府県は毎年７月１日の価格を公表しており、この価格調査の地点が近くにあれば比較することにより自分の持っている土地の価格を求めることができます。
どのように比較するかといいますと、道路の幅員や配置、駅や中心街からの距離、日照等の環境などを比較することになります。
当然のことながら狭い道路沿いの土地よりは、広い道路沿いの土地の方が通行も容易であり品等の高い土地といえますし、駅や中心街から近い土地の方が遠方の土地よりも利便性が高く地価も高い土地であるといえます。
環境の良い土地は環境の悪い土地よりも人々に望まれているわけです。
どの程度の格差であるかは専門的なことになりますが、それぞれの条件について良否を判断することは一般の人にも可能であり、相対的な品等の上下も概略を判断することはできます。持っている土地の面積や形状等により補正は必要ですが、このようにすれば概略の価格水準を求めることはできるとおもいます。
また、税務署では毎年それぞれの道路について接面する土地の価格を公表しています。この価格は不動産鑑定士からみた地価水準の約80％の水準となっており、0.8で割り戻すことが必要です。同様に、市町村で路線価があるところでは、これからも土地価格を求めることができます。この場合は約70％の水準となっているため0.7で割り戻すことが必要となります。

一般的な土地価格の求めかた

建築基準法によれば都市計画区域等における建物の敷地は幅員4m以上（6m以上の地域もあります）の道路に、間口2m以上が接面する必要があります。原則はこのようになっているため、幅員３mの舗装道沿いでは建物は建てられませんが例外もあります。
　幅員４m未満の道であっても建築基準法第42条2項により指定されると、道路を広げて敷地を後退させる必要がありますが、建物を建てることが可能になります。
　建物が建てられるかどうかによって土地の価格は大きく変わるため、指定されている道（通称2項道路といいます）か否かを市町村（都道府県の場合もあります）に確認しなければなりません。
　建物が建てられると確認できた場合には幅員4m以上の道路沿いの土地と同様に概略の土地価格を求められますが、建物が建てられない場合には単独で資材置場や駐車場として使用するか、建物が建てられる隣接の土地と一体として建物敷地にしなければならないため、土地価格は大幅に低くなると考えてください。まずは2項道路であるかの確認をすることが重要です。

土地売買等を行う場合は小さな土地であっても相当な金額となるため、自分で概略の価格を求めるより不動産鑑定士に相談することをお勧めします。

建物の減価の要因は物理的要因、機能的要因、経済的要因に分けられます。今回は中古の戸建住宅の購入ということですので、戸建住宅の物理的要因を主に調査する必要があるとおもわれます。物理的要因とは不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過または自然的作用によって生ずる老朽化ならびに偶発的な損傷などのことです。
調査する箇所は下記のとおりですが、当該箇所を即時に取り替え、修復または即時に取り替え等をしなくても支障がなく、耐用年数が満了するまでに修復を要するケースなどもあるため、できれば購入前に専門家と一緒に現地調査をするこことをおすすめします。

主な調査箇所及び症状

基礎コンクリート（ひびわれ、損傷）
床（たわみ、床鳴り、床の傾斜）
天井（雨漏り、天井材の凹凸、継ぎ目のずれ、はがれ、色むら、変色）
外壁（仕上げのひびわれ、凹凸、継ぎ目のずれ、はがれ）
内壁（仕上げのひびわれ、凹凸、継ぎ目のずれ、はがれ、変色、傷）
階段（きしみ、がたつき）
建具【外部】（ゆがみ、反り、開閉不良）
建具【内部】（ゆがみ、反り、開閉不良）
浴室（水仕舞に関する不具合）
台所（水仕舞に関する不具合）